SINOPSI DEL DESENVOLUPAMENT DE LA JORNADA “COM ATURAR LA BOMBOLLA IMMOBILIÀRIA DEL LLOGUER?” 19/04/2018
L’Ajuntament de Sabadell va organitzar el 19 d’abril una jornada per analitzar la situació de l’habitatge de lloguer a la nostra ciutat i quines polítiques municipals es poden impulsar per fer front als nous reptes en aquest àmbit. Per fer aquesta anàlisi es va convidar a diferents experts que van exposar la seva visió de la problemàtica actual en matèria de lloguer.
DOCUMENTS
Com aturar la bombolla immobiliària del lloguer?
Jornada tècnica
Taula rodona
Intervenció de Glòria Rubio, regidora d’Habitatge de Sabadell
La regidora d’Habitatge de Sabadell, Glòria Rubio, va explicar d’on venim, què s’està fent des del Servei d’Habitatge i quins reptes hi ha plantejats. Va fer esment a diferents dades sobre lloguers,. La mitjana de lloguer segons dades facilitades per l’Observatori de l’Economia Local es situaria al voltant del 610 €, encara que segons la tendència a l’alça detectada els lloguers nous es situen per sobre dels 800 €.
Mentre es van mantenir en vigor la llei 24/2015 i la llei 4/2016 es van fer arribar al servei d’Habitatge per part de les entitats financeres a l’any 2016 un total de 76 propostes de lloguer social (per sota de preu de mercat). A l’any 2017 van ser 63. Amb la suspensió pel Tribunal Constitucional de les esmentades lleis, el nombre d’ofertes de lloguer ha anant baixant i durant el primer trimestre de l’any s’han rebut un total de 15 propostes.
La realitat és que les eines que té l’administració local per obligar a les entitats financeres a fer lloguer social són nul·les, i les dificultats de negociar amb elles molt grans.
S’ha passat d’una situació on les famílies no podien pagar cap quota o quotes molt baixes de lloguer, a un gruix de persones que poden pagar una renda de lloguer però no els imports actuals. A més, la poca durabilitat dels contractes fa que arribat el venciment no es renovin o si es fa sigui per rendes molt més altes i que no són assumibles per gran part de la població.
Aquest sector de la ciutadania es troba sense resposta per part de l’administració local, ja que la seva situació no queda inclosa a les previstes en el reglament de la mesa d’emergències socials.
El que fa l’Ajuntament tenint en compte que l’habitatge no és competència pròpia municipal és:
Sancions a entitats financeres pels habitatges buits: aquestes multes s’han recorregut al contenciós administratiu. A Sabadell, segons dades municipals hi haurien uns 6.840 habitatges buits. S’ha ofert a les entitats financeres formalitzar convenis de cessió sense èxit.
- S’està adquirint habitatge a través del dret de tempteig i retracte.
- Es té previsió de fer noves promocions d’HPO de lloguer.
- S’ha encarregat al col·lectiu Ronda que busquin escletxes legals per poder fer l’expropiació definitiva dels habitatges buits.
- S’està valorant prorrogar alguns contractes de lloguer d’HPO.
Respecte a futures propostes:
- S’està engegant un projecte de masoveria urbana, es destinaran 3 habitatges públics per masoveria.
- També s’està abordant propostes d’habitatge compartit.
- S’està treballant en la elaboració del nou pla local d’habitatge.
S’informa que el TC ha aixecat part de la suspensió de la llei 4/2016, en concret els articles relatius a l’expropiació temporal d’ús així com la disposició final 6a que obre la porta a que la Generalitat de Catalunya pugui redactar una LAU catalana.
Els reptes com a ciutat són garantir el dret de l’habitatge de totes les ciutadanes i ciutadans del municipi.
Intervenció de Max Gigling, investigador en polítiques d’habitatge i especialitzat en regulació en lloguer
Analitza les causes que haurien comportat l’augment generalitzat del preu de les rendes de lloguer:
- Ús turístic.
- Dependència del mercat privat
- L’atractiu del rendiment que generen els actius immobiliaris.
- La duració del contracte amb la nova LAU.
Les solucions que proposa són:
- Limitació del preu: Exemple de Berlín i París.
Tant a Berlín com a París s’han fixat uns preus de referència per establir els màxims de les rendes de lloguer. En ambdues ciutats el temps de duració dels contractes de lloguer són indefinits. Si el propietari necessita l’habitatge, el pot recuperar sense dificultats i ràpidament.
- Ajudes al lloguer.
Les ajudes al lloguer, a vegades poden comportar l’efecte contrari, ja que pot provocar un pujada de les rendes de lloguer. Al disposar de més ingressos els arrendataris, els arrendadors poden pujar els preus.
- Mobilització dels habitatges buits.
La presència d’habitatges desocupats s’haurien de mobilitzar a través del IBI. L’habitatge principal, de primera necessitat, es podria aplicar un IBI reduït. Respecte al secundari o habitatge buit aplicar una penalització en l’IBI.
El problema és que ara per ara, amb la llei d’hisendes locals no seria possible aquesta solució.
A França, aquelles zones amb forta demanda acreditada d’habitatges tenen una taxa impositiva major els habitatges buits.
També proposa un canvi a la temporalitat de la tinença. S’hauria d’anar cap al contracte indefinit, els contractes de lloguer actuals, amb un termini només de 3 anys, no donen estabilitat per fer un projecte de vida de futur.
- Construcció nous habitatges
- Disminuir la dependència del mercat immobiliari privat.
Intervenció de Marta Ill, representat del sindicat de llogaters i llogateres de Barcelona
Exposa que hi ha una pujada de preus generalitzada a tot el territori nacional. Compartim condicions estructurals als municipis que motiven aquest increment (LAU i promoció d’habitatges de compra).
La taxa de sobrecàrrega que suposa la renda de lloguers sobre els ingressos dels llogaters és d’una mitjana del 43%, sobrecàrrega que és molt més alta pels menors de 35 anys, situant-se a una mitjana del 65%
També fixa el focus sobre l’existència de desnonaments invisibles. Serien aquells llogaters que marxen quan reben l’avís de no renovació del contracte o la pujada sobtada de la renda.
La realitat és que s’ha fet de l’habitatge un negoci, i canviar l’estructura és lent.
Respecte al sindicat tenen 1.200 afiliats, treballen amb voluntariat i tenen una persona contractada a mitja jornada.
Assessoren i negocien, miren de pressionar a la propietat.
S’organitzen també a nivell comunitari. Tenen caixa de resistència, i intenten també anticipar-se informant a la gent dels seus drets. Han fet diverses bustiades informant sobre el seu projecte.
A l’actualitat tenen 20 blocs organitzats.
Intervenció de Rosa Pahíssa, representant de la PAH Sabadell
Fa un anàlisi de l’evolució del moviment des de la seva creació fa 7 anys. Van néixer com a resposta a la problemàtica de les execucions hipotecàries, i ara estan tractant els problemes derivats al lloguer i a les ocupacions.
Defensen el dret a l’habitatge.
Porten la gestió de 4 blocs ocupats, on es desenvolupa un projecte de solidaritat col·lectiva i es treballa l’empoderament de les famílies des de la quotidianitat.
La seva lluita és per la desmercantilització de l’habitatge.
Intervenció d’ Irene Escorihuela, directora del Observatori DESC
Es fa la pregunta de com aturar la bombolla immobiliària de lloguer.
Estem en un context global de pujada de preu del lloguer, per diversos factors.
La situació actual seria que la pràctica totalitat dels habitatges estan a mans del mercat, sense regulació. Només un 2% seria habitatge públic. S’augmenten els preus de lloguer i s’incrementen el nombre de desnonaments per manca de pagament.
Les principals problemàtiques serien la dificultat d’accés a un habitatge, la dificultat de mantenir-lo, la precarietat laboral, la pobresa energètica, els abusos del propietaris motivat per la flexibilitat del pacte entre privats, els intermediaris, clàusules abusives dels contractes...
Els principals factors de vulneració del dret de l’habitatge:
- Processos urbans actuals:
- usos no residencials dels habitatges (turístics, de negoci...)
- Gentrificació
- Dificultat en accedir a hipoteques
- Actius refugi
- Legislació restrictiva:
- Regulació de la LEC i LAU
- Voluntat de les parts
- Reformes del 2009 i 2013, SOCIMIs (Societats Cotitzades Anònimes d’Inversió en el Mercat Immobiliari) i Golden Visa (permet aconseguir la residència per la compra d’actius immobiliaris per valor de mig milió d’euros).
- Competències en habitatge
- Durada, preu, estat, desnonament...
Respecte a la normativa, fa esment del dictamen que el comitè DESC de Nacions Unides va aprovar al juny de 2017 en relació al dret a un habitatge adequat, on s’acorda que totes les persones han de tenir un cert grau de seguretat de tinença que garanteixi una protecció legal contra el desnonament, la fustigació o altres amenaces.
Al març del 2018, el mateix comitè DESC de Nacions Unides, va presentar les conclusions de l’últim informe periòdic sobre Espanya en matèria de drets econòmics, socials i culturals on suspèn a l’estat per les mesures d’austeritat adoptades que han perjudicat greument el dret a un habitatge adequat.
Propostes per millorar la situació:
- Control del preu de lloguer.
- LAU: modificació durada contractes, fiances, comissions, SOCIMIs.
- Flipping: límits a l’expulsió de les ciutats.
- Mesures fiscals, exemple de Vancouver a on hi ha una taxa pels compradors no residents per evitar la compra d’habitatge pels fons d’inversió. Fixar un percentatge a l’impost de plusvàlua més alt segons el temps de manteniment de la titularitat de l’habitatge.
- Name & Shame (Londres, NYC), posar nom als especuladors que arriben a la ciutat per així mirar d’evitar el mobbing
- Vinculació dels ajuts / llicències rehabilitació.
CONCLUSIONS DE LA JORNADA
Totes les ponents posen de manifest que la conjuntura actual ha ocasionat, arreu, una pujada indiscriminada dels preus de les rendes de lloguer. Ens trobem davant un escenari amb salaris precaris, normativa poc favorable a l’arrendatari, inexistència d’un parc d’habitatge públic suficient, dependència del mercat privat, la consideració dels actius immobiliaris com a actius refugis, l’absència de límits a l’especulació immobiliària... tot això comporta un camp de cultiu idoni per a què es produeixi un alt increment dels preus de lloguer, que dificulta l’accés d’un habitatge, a les famílies amb pocs recursos econòmics.
Les propostes per millorar la situació, realitzades per les ponents són coincidents o complementàries: limitació del preu de la renda de lloguer agafant el model d’altres ciutats (París/Berlín), ajuts públics al lloguer, mobilització de l’habitatge buit, augment del parc d’habitatge públic, modificar la LAU per incrementar la durada dels contractes de lloguer, control dels abusos a la contractació i dels intermediaris, la possibilitat d’un contracte de lloguer per temps indefinit, mesures fiscals per limitar l’especulació a l’habitatge, millor organització dels inquilins, cercar noves formes de tinença i vincular els ajuts públics i l’atorgament de llicències al manteniment del lloguer.
La majoria de les mesures proposades ultrapassen les competències municipals, i són d’àmbit autonòmic o estatal. Però alguna de les proposades com serien cercar noves formes de tinença, sancionar els habitatges buits i augmentar el parc públic ja s’estan impulsant des de la regidoria d’habitatge de l’Ajuntament de Sabadell. Altres, com la proposta d’aplicar diferents trams a l’IBI, s’estudiarà si és possible la seva implementació.
Queda palès a la jornada que la problemàtica del lloguer és multifactorial i que s’ha d’abordar amb propostes innovadores i valentes per garantir el dret a un habitatge adequat a totes les persones, independentment dels seus recursos econòmics.
